Програма іпотечного кредитування «єОселя» стартувала в Україні 2022 року. За ідеєю, вона мала б допомогти придбати власне житло насамперед вразливим категоріям населення. Проте виявилося, що програма ефективна лише для певних категорій громадян – військовослужбовців, лікарів, вчителів та науковців. А от для переселенців вона і досі залишається практично недоступною – на кінець вересня 2024 року серед 13 тисяч родин, які скористалися умовами державного іпотечного кредитування, переселенців було лише 2%. Чому так і чого варто очікувати далі – розбираємось з експерткою ринку нерухомості.

Не треба пояснювати, чому саме переселенці першими зацікавлені в можливостях придбати собі житло. На відміну від інших українців, які користуються програмою «єОселя» заради поліпшення наявних житлових умов, переселенці взагалі не мають, де жити. Вони або втратили свої домівки, або не можуть продати нерухомість на окупованих чи прифронтових територіях, щоб купити нове в умовно безпечному місці – натомість змушені орендувати тимчасове житло, що стабільно залишає їх в скрутному фінансовому становищі. Десятки тисяч родин держава вже позбавила виплат на оренду житла. Отримати компенсацію за знищену нерухомість вони теж не можуть, бо держава не виплачує компенсації громадянам із тимчасово окупованих територій. І при всьому тому, державна іпотечна програма не стала привабливою для переселенців.

Чому? Бо багатьом не по кишені розмір першого внеску. Бо термін кредитування замалий, а щомісячні платежі, відповідно – завеликі. Бо купувати можна було лише нерухомість віком до 3 років – тобто на первинному ринку, а він за визначенням дорожчий. До того ж, об’єкти в новобудовах в 90% випадків продаються без ремонту, а це означає, що на переселенців накладається потрійне фінансове навантаження: сплата іпотеки, вкладання грошей в ремонт і поточна щомісячна оренда.

Тож і ВПО, і «Укрфінжитло» (підприємство, яке реалізує програму іпотечного кредитування «єОселя в Україні»), очікували зміни у законодавстві, які б зробили умови іпотеки більш привабливими.

ЧОГО ОЧІКУВАЛИ ПЕРЕСЕЛЕНЦІ

В серпні цього року представник «Укрфінжитла» Євген Гейко на онлайн-зустрічі з переселенцями пообіцяв, що вже незабаром умови іпотеки для ВПО зміняться в кращий бік. За його словами, «Укрфінжитло» розробило пропозиції для уряду, які допомогли б пожвавити програму саме за рахунок переселенців.

Що пропонувалося? Зменшити для переселенців розмір першого внеску. Збільшити терміни кредитування. Дозволити переселенцям, які отримали компенсаційні сертифікати за знищене житло, вносити їх у якості першого внеску по іпотеці (тобто фактично поєднати дві програми – «єВідновлення» і «єОселю»). Дозволити тим, хто вже має в іпотеці майно, яке залишилось на окупованій території, брати участь у програмі знову. Дозволити рідним першого ступеню спорідненості брати іпотеку для своїх родичів. А також збільшити вік житла, яке дозволяє купувати програма.

Євген Гейко був впевнений, що всі пропозиції будуть підтримані урядом. Але його сподівання не справдилися.

ЩО ЗМІНИЛА ДЕРЖАВА

16 серпня уряд дійсно вніс зміни в чинні правила іпотеки, а на початку вересня опублікував відповідну постанову. І потенційні бенефіціари програми знайшли в ній кілька неприємних сюрпризів.

Перше і головне – уряд збільшив відсоткову ставку по іпотеці для всіх категорій з 11-го року кредиту. Якщо ви належите до пільгової категорії і берете кредит під 3% річних, то через 10 років відсоткова ставка зросте до 6%. А якщо ви кредитуєтеся на загальних підставах під 7% річних, то з 11-го року кредитування ставка становитиме 10%. Щоправда, експерти заспокоюють, що розмір платежів суттєво не збільшиться через те, що нова відсоткова ставка буде нараховуватися на залишок суми, а цей залишок через 10 років буде значно меншим. Менше з тим, ця перспектива дещо демотивує.

Друга новина – уряд зменшив розмір першого внеску по іпотеці, але виключно для молоді віком до 25 років. Тобто 30-40-річні переселенці не входять в групу громадян, яких держава зацікавлена підтримувати. А дарма, бо це найбільш продуктивний в професійному плані вік людини.

Із хорошого – влада дозволила використовувати компенсаційні сертифікати «єВідновлення» у якості першого внеску по іпотеці.

Не були підтримані в серпні пропозиції щодо збільшення терміну кредитування, збільшення віку житла, яке можна купити в іпотеку, включення близьких родичів в перелік членів родини, на яких можна нараховувати пільгові квадратні метри. Проте уряд люб’язно дозволив родичам людей, які втратили все своє майно, взяти на себе розв’язання проблеми і виплачувати пільгову іпотеку замість рідні.

Незадоволення такими половинчастими рішеннями ширилося в суспільстві, і от 4 жовтня Кабмін вдруге оновив умови програми «єОселя».

Нарешті уряд розширив можливості для ВПО, дозволивши купувати житло віком до 10 років в будь-яких областях країни. Відтепер переселенцям можна шукати квартири і будинки з ремонтом на вторинному ринку.

Для інших потенційних покупців нерухомості в кредит залишається доступним лише нове житло в новобудовах віком не старше 3 років. Пільговики – військовослужбовці, вчителі та лікарі – зможуть купувати 10-річне житло тільки в Чернігівській, Сумській, Харківській, Запорізькій та Херсонській областях. Ці області – прифронтові, і навряд чи існують люди, які готові ризикувати настільки, щоб зараз купувати там нерухомість.

Очевидно, що вимоги до віку і розташування іпотечного житла грають на руку забудовникам. За словами заступника міністра економіки Андрія Телюпи, це допоможе розвитку будівельної та суміжних галузей. Але експерти ринку нерухомості, навпаки, побоюються, що такі обмеження можуть загнати ринок нерухомості в глухий кут.

НЕРОЗУМНЕ ЛОБІЮВАННЯ

Станом на зараз саме державні програми на 85% підтримують життєдіяльність ринку нерухомості, вважає генеральна директорка KDU Realty Group Олена Маленкова, яка свого часу входила до консультативної групи Верховної Ради України з питань переселенців.

Пані Олена працює на ринку нерухомості вже 30 років. Вона сама переселенка з Донецька з 2014 року, тож знається і на проблемах ринку, і на проблемах ВПО. Її рієлторська компанія працює переважно в Києві та Київській області, і більша частина угод, які укладаються, стосується саме державних іпотечних програм.

– На початку впровадження державної іпотеки нам довелося стикатися з непрофесійністю окремих співробітників окремих банків, через що виникали пробуксовки, – каже Олена Маленкова. – Але ми, як рієлторська група, навчилися співпрацювати з тими працівниками, які є ефективними і розуміються на процесах. Також ми навчилися мотивувати власників житла трошки почекати, поки триває процес ухвалення виплат на державному рівні. І станом на зараз ми не маємо проблем з іпотечними програмами. Аби не втручалася держава з сюрпризами, які здатні покласти на лопатки весь ринок нерухомості.

Експертка впевнена, що лобіювання законів під забудовників має бути цивілізованим, а наслідки такого лобіювання треба прораховувати хоча б на крок вперед.

– Якщо такий інструмент, як пільгова іпотека під 3-7%, відпаде, ринок завалиться, як той будинок, що стоїть на повітряній подушці, в землетрус. Я розумію та погоджуюсь із думкою, що будівельну галузь треба підтримувати. Тоді, шановне панство, хто вигадує закони, які підривають ринок? Кредитуйте забудовників, а не робіть штучно умови, щоб нагромадити все, що можливо, на плечі нещасних українців.

Відтак рішення уряду від 4 жовтня Олена Маленкова вважає небезпечним. Адже, на її думку, обмеження для однієї категорії неодмінно позначиться і на решті учасників ринку. В тому числі – і на переселенцях.

Олена МАЛЕНКОВА, генеральна директорка KDU Realty Group:

– Ми, українці, так влаштовані, що нам потрібно мати власний дах над головою. Це частина нашого генетичного коду. На жаль, поки що українське законодавство залишає ринок нерухомості в Україні диким ринком. Бо всі працюють з нерухомістю, а треба працювати з людьми. У нас є військові, які повинні мати можливість купувати те житло і в тому місті, в якому вони хочуть. Обмеження у виборі житла для військових може охолодити ринок до рівня заморозки. Адже, за даними на порталі «єОселя», саме вони стали отримувачами 60% всіх іпотечних кредитів.

Також у нас є велика група людей, які втратили житло через війну, починаючи з 2014 року. Ці люди, українські переселенці – не сірійці, їм не потрібні модульні будиночки. Їм потрібне нормальне житло, в якому вони відчуватимуть себе вдома і яке зможуть передати своїм дітям у спадок. І держава має допомогти цим людям його придбати.