Український уряд розпочав виплачувати компенсації за зруйноване або пошкоджене внаслідок бойових дій нерухоме майно. Проте люди, чия приватна власність залишилась на окупованій території, поки що права на таку компенсацію не мають. Час плине, війна триває, переселенці намагаються облаштуватися на новому місці, і їм вкрай потрібні гроші, щоб вирішувати найгострішу проблему – житлову. Тож недивно, що останнім часом зростає інтерес до продажу нерухомості в окупації.
ПОПИТ ПЕРЕМАГАЄ ПРОПОЗИЦІЮ
Першими з питанням «Що робити з житлом на окупованій території?» зіштовхнулися, звісно, мешканці міст, окупованих ще 2014 року. Проте за 8 років до повномасштабного вторгнення власники, які полишили надію повернутися до Донецька або Луганська, встигли продати свої квартири чи будинки за українськими законами, реєструючи угоду на підконтрольній території. Інша ситуація склалася на територіях, загарбаних з 2022 року.
Як відомо, в Донецьку або Луганську не було масштабних руйнувань житлового фонду, а значить, не купчилася просто неба величезна кількість безхатченків. Натомість десятки тисяч людей, які залишилися у Маріуполі, Волновасі або Лисичанську, втратили дах над головою, і окупантам довелося терміново вирішувати житлову проблему, щоб не отримати соціальний вибух собі на голову.
Аби забезпечити житлом і місцевих, і прибулих росіян, окупаційна влада стала привласнювати нерухомість. По мірі того, як росіян ставало все більше, а квадратних метрів – все менше, ця практика тільки поширювалася.
Наприклад, у Маріуполі відбулися вже дві хвилі перевірок документів у мешканців квартир та будинків – росіяни та наймані ними люди ходять по квартирах у пошуках житла, власники якого або загинули, або виїхали з міста і повертатись найближчим часом не збираються.
Кожна така «інспекція» спричиняє інші хвилі – людей, які повертаються у свої міста, щоб не втратити майно. Хтось їде вимушено жити на своїх квадратних метрах, а хтось зважується на те, щоб продати майно, поки за нього можна виручити грубі гроші.
Це дійсно так – люди можуть продати вцілілу квартиру вдвічі, а то і втричі дорожче, ніж свого часу купили, адже попит у декілька разів перевищує пропозицію.
ХТО КУПУЄ ЖИТЛО НА ЗАХОПЛЕНИХ ТЕРИТОРІЯХ
Маріупольчанка Світлана (ім’я змінене) нещодавно продала гостинку своєї матері. Каже, що свого часу невеличку квартиру площею 22 квадратних метри вона купила для мами за 6 тисяч доларів, і тоді житло було в нормальному стані. А нині за квартиру, в яку влучила ракета, москвичі охоче сплатили 13 тисяч євро – щоб потім ще латати діру у стіні та ремонтувати дах.
Ріелторка Марія, з якою нам вдалося поговорити, розповіла, що на окупованій Донеччині ринок нерухомості «активно живий» тільки в Донецьку та Маріуполі. Саме в цих містах зараз наплив росіян, і саме росіяни є основними покупцями житла.
– Росіяни створюють підвищений попит і диктують ціни. В Донецьку дуже багато москвичів, у Маріуполі – Петербург, Сибір. Для них навіть явно завищені ціні не є високими, якщо порівнювати із цінами на квартир в Санкт-Петербурзі, Москві чи Єкатеринбурзі.
Місцеві не можуть дозволити собі придбати квартиру просто тому, що вони таких грошей не заробляють. Ріелторка каже, що дехто з місцевих підприємців, які встигли сколотити капітал на війні або мали гроші до початку повномасштабного вторгнення, зараз намагаються скупити трохи нерухомості, щоб перетворити це на бізнес, але таких небагато.
По словам Марії, іпотека також недоступна місцевому населенню, хоча б тому, що на окупованих територіях не працює банківська система. Єдиний «живий» російський банк СПБ із Санкт-Петербургу відмовляє місцевим під різними приводами – неофіційне працевлаштування, відсутність кредитної історії, низька зарплата тощо.
Тож станом на зараз 90% угод про купівлю-продаж житла на окупованих територіях оформлюють на росіян, стверджує ріелторка.
ОКУПАНТИ ДИКТУЮТЬ ПРАВИЛА
Продати нерухомість на окупованій території за українськими законами наразі неможливо. Всі реєстри заблоковані, пояснює юристка громадської організації «Ініціативна група «Разом» Наталя Леонідова.
Проте люди завжди знайдуть спосіб, як отримати бажане, тому на різних етапах окупації працювали різні схеми продажу нерухомості.
Спочатку передавали квартири на умовах довіреностей. Цей спосіб, звісно, ненадійний і не має юридичної сили. Менше з тим, знаходилися охочі передавати документи на квартири таким чином.
Потім росіяни ввели порядок, за яким можна було оформлювати продаж житла на підставі консульської довіреності рф. Нотаріуси (а в окупації залишились українські нотаріуси-зрадники, які мали доступ до електронних баз і, можливо, скопіювали їх, щоб мати інформацію з українських реєстрів попри те, що вони заблоковані) оформлювали такі угоди.
Ще рік тому ця схема активно використовувалася, але російські чиновники збагнули, що між Україною та росією припинені дипломатичні стосунки, а отже російські консульства не можуть обслуговувати українських громадян. Зараз, каже Наталя Леонідова, продавати житло можна виключно за особистої присутності та наявності російського паспорту.
Але наші люди і тут вигадали можливість обходити російський закон:
– Я не можу гарантувати точність інформації, але мені описували цю схему так. Є ріелтор, який мешкає в окупації та має і український, і російський паспорти. Є власник квартири, який звертається до українського нотаріуса і робить дарчу на цього ріелтора. Дарчу передає в окупацію перевізником. Російський нотаріус приймає дарчу, перекладену російською. Ріелтор вже як власник квартири з цією дарчою йде до окупаційного МФЦ і вносить квартиру до російського реєстру нерухомості. Після чого може оформлювати продаж.
Звісно, ця схема досить ризикована, адже можна легко нарватися на ріелтора-шахрая. Проте знаходяться такі, хто готовий ризикнути. За таку послугу ріелтори просять від 20 до 50% вартості квартири.
ЧИ ЗАКОННО ПРОДАВАТИ СВОЄ ЖИТЛО РОСІЯНАМ?
Щодо законності та правових наслідків таких схем українські юристи розходяться в думці.
– В залежності від ситуації можна буде по-різному трактувати різні випадки. Закон про колабораціонізм не дає чіткого трактування, які саме правочини, укладені з окупантами, можуть підпадати під кримінальний злочин, а які – ні. Адже й укладання договору з умовним окупаційним «ДТЕКом» на поставку електроенергії є правочином, але навряд чи це буде розглядатися як злочин. На жаль, наше законодавство досить неконкретне у плані визначення відповідальності за колабораціонізм, – пояснює Наталя Леонідова.
Юристка громадської організації «Донбас SOS» Наталя Юрлова каже, що продавати своє майно – це точно не злочин, з будь-якої точки зору. Проблема купівлі-продажу майна в окупації полягає в іншому – ці правочини не відображаються в українських реєстрах. І що буде з цим майном після деокупації – незрозуміло.
Тобто продаючи зараз своє житло за російськими законами, власник гарантовано опиниться у майбутньому у складній ситуацій. Незрозуміло, як діятиме влада по відношенню до тих, хто незаконно в’їхав на українську територію і купив це житло. Невідомо, що буде з договорами спадкування чи дарування, які укладаються на окупованій території. Невідомо навіть, як держава буде оцінювати факт отримання російського паспорту, без якого зараз неможлива будь-яка угода на тимчасово окупованій території.
– Проблеми із документами гарантовано будуть. Має бути створена єдина для всіх окупованих територій державна політика. Поки вона тільки розробляється. Наша організація також долучилася до розробки. Але яким буде фінальний вигляд документів, ми ще не знаємо. Все в процесі, – пояснює юристка «Донбас SOS», і радить не поспішати.